Уменьшение доходов на арендные платежи и затраты на улучшение арендованного имущества

Вопрос:

Если налогоплательщик имеет право уменьшить полученные доходы на платежи за аренду  помещения, то можно ли включить сюда расходы на ремонт помещения? Как отражать эти расходы в договоре аренды и учете (УСН)?

Ответ:

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ  налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество. В частности в состав арендной платы включается возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5 п. 1 ст 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями признаются улучшения, которые нельзя отделить от имущества без вреда для него. Например, к неотделимым улучшениям относятся работы по устройству капитальных перегородок, увеличению их высоты, перепланировке помещений, замене окон или дверей.

Предположим, арендодатель согласился с тем, чтобы арендатор осуществил неотделимые улучшения, однако компенсировать стоимость работ отказался. В таком случае расходов не будет. Так как организации, применяющие УСН, вправе отражать в налоговом учете только оплаченные затраты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). В данной ситуации арендодатель не возмещает арендатору суммы, потраченные на осуществление неотделимых улучшений. А значит, и расходов не несет.

Чтобы в будущем не возникло разночтений между арендатором и арендодателем, советуем в договоре аренды прописать, что именно стороны будут считать неотделимыми улучшениями, и какая из сторон понесет расходы на осуществление данных улучшений арендованного имущества. Затем, в соответствии с условиями договора аренды отражать расходы по подготовке проекта по перепланировке в налоговом учете.